每日經濟新聞
深度

每經網首頁 > 深度 > 正文

看懂LPR轉換,不只是影響房貸這么簡單

每日經濟新聞 2020-03-03 20:38:31

以往,我們買房貸款一般是在央行基準利率基礎上打折或上浮;現在,存量房貸用戶面臨兩種轉換選擇:要么選擇原來的固定利率,要么換成LPR加點。那么,LPR對于居民、企業和城市來說,究竟會帶來怎樣的影響?

每經記者 梁宏亮    每經編輯 劉艷美    

剛在南京買房的小徐,如今又要面臨一個選擇——是否把自己剛簽的房貸合同,改簽成LPR合同?

想必這兩天,不少“房奴”都跟小徐一樣,有著類似的煩惱。具體起因,就是31日正式啟動的存量浮動利率貸款定價基準轉換。轉還是不轉,直接影響著今后還多少房貸。

以往,我們買房貸款一般是在央行基準利率基礎上打折或上浮;現在,存量房貸用戶面臨兩種轉換選擇:要么選擇原來的固定利率,要么換成LPR加點。其中,加點也可以是負數。

所謂LPR(Loan Prime Rate),就是指貸款基礎利率,又稱貸款市場報價利率,是央行為了利率市場化改革而推出的一個重要工具。LPR每月調整一次,市場化程度更高,更能反映市場供求變化。

通俗來講,對身上背著貸款的個人和企業來說,以往利息是按照固定金額來給,有了LPR以后,利率也可以“隨行就市”了。 

根據央行去年底發布的公告,為進一步深化LPR改革,商業銀行應自202031日起正式切換存量浮動利率貸款定價基準,原則上存量貸款利率定價基準切換工作要在2020831日前全部完成。 

今天,我們就來談一談,LPR對于居民、企業和城市來說,究竟會帶來怎樣的影響?

人:省錢要看市場預期

小徐的好兄弟小周,是一家股份制銀行信貸經理。他給小徐的建議是:能改則改,盡快將合同變更為LPR定價基準浮動利率合同。

來算這么一筆賬:

假設貸款余額100萬元、貸款期限20年,若未來LPR平均下行20BP,每月還款額可以減少110元,總還款額可以減少2.6萬元,在原有還款基礎上減負1.6%~1.7%。 

若LPR平均下行40BP,月還款額可以減少213元,總還款額可以減少5.1萬元,在原有基礎上減負3.4%。 

在發達的金融市場中,利率的傳導模式是從貨幣市場影響信貸與債券市場。LPR定價方式下,未來房貸利率的變化取決于5年期LPR(5年期最優貸款利率)的變化。 

5年期LPR趨勢則由三方面決定:政策利率/市場利率、房地產金融政策和銀行的市場化加點。 

具體來看,政策利率/市場利率自然要看宏觀經濟形勢,而房地產金融政策則要考量地方房地產市場發展情況,銀行市場化加點的長期空間,則取決于銀行內部資金成本。這三個分別為宏觀、中觀、微觀的要素,深刻影響著LPR走勢。

當然,小周也補充解釋,對于個人來說,改簽合同的效果也許不會立竿見影,“省錢效應”需要一段時間才能見效。

“舉個例子,你簽署的房貸合同是基準上浮20%,按照原基準是4.9%*1.2=5.88%,而且這種長期限的房貸一般都是按年浮動,也就是說即使基準發生了變化,也不是立刻就能體現在還款上面,延遲可能會長達一年。”小周進一步解釋說:“現在是LPR加點,其實總成本還是5.88%,加點數也不變,但是LPR每個月都可能會變,這樣更市場化,也更方便國家調控。”

不過,歸根到底,選擇LPR,其實選擇的是利率下行預期。

中泰證券分析師戴志峰、鄧美君在專題研究報告中分析,中長期看,政策利率隨經濟增速放緩是處于下降周期的,房地產金融政策難以進一步收緊,銀行市場化加點在金融體系改革背景下有調降空間。綜合三種因素,都是推動5年期LPR下行。因此,建議個人選擇LPR浮動利率方式。

企:效果要看議價能力 

事實上,房貸只是LPR影響的一個方面而已。 

中原地產首席分析師張大偉曾評論,LPR降低的主要目的是未來引導實體經濟利率降低,降低資金成本,并不是為了刺激樓市,但肯定有穩定房地產的作用。 

“近年來我國商業銀行利潤增速總體趨緩,但仍相對較高,有向實體經濟適當讓利的空間。銀行適當降低對短期利潤增長的過高要求,有利于暢通經濟金融良性循環。”央行副行長劉國強在接受媒體采訪時稱。

為起到降低實體經濟融資成本的效果,去年LPR落地之際,央行制定的LPR考核要求中就督促,LPR改革要降低實體經濟融資成本。在24家主要金融機構LPR工作會議上,央行行長易綱強調,將更多金融資源用于對小微企業、民營企業和制造業、服務業貸款提供支持。

當然,國盛證券研究所在2019年底的分析報告中也指出,存量利率貸款定價基準轉換為LPR,對實體企業來說,存量發力更有助于降低融資成本,但真實效果取決于銀行、企業、居民間的議價能力,基建、制造業等中長期貸款有望受益。

 貸款利率下調空間在于某些強勢行業和企業的議價權高于銀行。”國盛證券研究所指出,由于民企貸款期限多數較短,且通常銀行議價權高于民企和個人,因此緩解民企融資難融資貴,需要引導1年期LPR繼續下滑,以及配合定向降準等其他政策。 

全國銀行間同業拆借中心2月20日發布數據,1年期LPR為4.05%,與上月相比下降10個基點,為2019年8月改革完善LPR定價機制以來的最大降幅。5年期以上LPR為4.75%,與上月相比下降5個基點。

“疫情期間,央行貨幣政策將適度向穩增長方向傾斜,切實降低實體經濟融資成本也更具迫切性。這是2月LPR報價恢復下調,且下調幅度加大的直接原因。”東方金誠首席宏觀分析師王青表示。 

城:房市穩 “毛細血管”作用大 

資金是企業運行的血液,企業也是城市運行的基本單元。LPR會對一座城市產生怎樣的影響?

首先來看房地產。 

本次突如其來的疫情,給房地產企業與各地房地產市場都帶來不小壓力。興業證券行業投資策略報告顯示,春節后第三周,其統計的43個重點城市整體新房成交數據,相對于去年春節后第三周來看,單周同比下降83%、春節后三周合計同比下降89%。

隨之而來的是政府行動。

從供給端,上海、無錫、西安、南昌等多座城市相繼推出各類涉房支持政策。具體手段也十分多元化,包括土地出讓金緩繳及降低比例、預收資金監管放松、信貸適度寬松、預售標準條件放寬。

在需求端,備受關注的“衡陽十七條”提出將實施購房契稅補貼、地下車位購買補貼和人才購房補貼;馬鞍山首套普通住房交易購房補貼政策再延長一年;宜賓農民工購房最高可獲300元/平米補助。

疫情下的2月,LPR再次迎來下調,無疑對于房地產需求端來說是利好。從數據來看,房貸利率走勢仍然比較平穩。2020年2月,在非一線城市中,首套房貸利率變動幅度在5BP及以上的只有重慶、東莞和惠州三個城市。其中,重慶環比下降5BP,東莞環比上漲5BP,惠州環比上漲12BP。

2020年2月首套房貸款利率最高的10座城市 制圖:城市進化論

看完房地產,我們再來看LPR對各地其他類型企業的影響。

目前,城叔沒有找到詳實的數據,來反映各地實體經濟融資成本變化。不過,從LPR報價銀行分布上,也許我們可以看出一些趨勢。

在目前的“LPR報價行名單”中,除了我們熟知的中農工建交等銀行“巨頭”、實力較強的股份制銀行等全國性金融機構外,還出現多家地方性銀行——臺州銀行、西安銀行、上海農商行、廣東順德農商行,以及兩家民營銀行——網商銀行和微眾銀行。

圖片來源:中國人民銀行

從分布格局上來看,能夠報價LPR的銀行多集中在實體經濟發達、制造業密集、中小民營企業集聚的東南沿海地區,西安銀行是西部唯一入圍地方銀行。

“服務小微”,是入圍的幾家地方性銀行和民營銀行的共有特征。而且,即便是主要服務于高風險客群,這些銀行的資產質量明顯好于行業平均水平。

地方銀行是城市經濟的“毛細血管”。上文提到,影響LPR利率的因素中,有一項就是“銀行市場化加點”,這一部分是各銀行的自主調整空間。相比較而言,地方性銀行機制往往更加靈活,擁有LPR報價能力,也就意味著給當地企業更多的選擇空間。

近水樓臺先得月,臺州、順德、西安、上海、深圳等地的小微企業,在當前利率下行的情況下,多一家銀行,也多了一份選擇。

封面圖片來源:攝圖網

全球新型肺炎疫情實時查詢

如需轉載請與《每日經濟新聞》報社聯系。
未經《每日經濟新聞》報社授權,嚴禁轉載或鏡像,違者必究。

版權合作及網站合作電話:021-60900099轉688
讀者熱線:4008890008

特別提醒:如果我們使用了您的圖片,請作者與本站聯系索取稿酬。如您不希望作品出現在本站,可聯系我們要求撤下您的作品。

LPR 房貸

歡迎關注每日經濟新聞APP

0

0

新疆体育彩票11选五开奖结果 秒速时时彩 p2p理财平台 30选5怎么中奖 乳房黄色片 有坂深雪所有电影名字 捷报比分直播手机版 东方财富上证指数吧 3d字谜图谜总汇牛 wnba篮球比分直播网 大智慧手机炒股8,83版 公牛vs猛龙 qq麻将外挂看牌绿色版 股票行情软件排行 查询3d开奖结果 东京热开头叫啥歌名 东京热系列在线资源