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廣州松綁樓市超預期:公寓商鋪放開個人認購,分隔面積不再受限

每日經濟新聞 2020-03-03 17:04:35

廣州商服類項目正式打開限購。

每經記者 黃婉銀    每經編輯 魏文藝    

今天(3月3日)上午,廣州市人民政府官網發布《廣州市人民政府關于印發廣州市堅決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰努力實現全年經濟社會發展目標任務若干措施的通知》(以下簡稱《通知》),其中第三十一條指出,要優化商服類項目建設和銷售管理,商服類項目未完成規劃報建手續的不再限定最小分割單元;商服類項目不再限定銷售對象,已確權登記的不再限定轉讓對象。

這意味著,廣州市2017年出臺的“3·30商服新政”將告別歷史舞臺,商服物業不再有300平方米的最小分割限制,也不再限定法人單位購買。

《每日經濟新聞》記者注意到,《通知》最后提出,上述措施有效期自印發之日起至2020年12月31日,有明確規定期限的除外。

廣州市人民政府官網截圖

商業市場有望縮短“冷清期”

《通知》第三十一條措施實為“促進房地產市場平穩健康發展”。除解綁商服類項目,該條還指出,要優化完善商品房預售款監管,允許房地產開發經營企業憑商業銀行現金保函,申請劃撥商品房預售款專用賬戶資金;加大住房租賃市場扶持力度,加快撥付對住房租賃企業的獎補資金。

克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,隨著《通知》的發布,出臺以來爭議纏身的廣州“3·30商服新政”告別歷史舞臺。商服類項目不再限定最小分割單元,已確權登記的不再限定轉讓對象,這意味廣州商服物業不再有300平方米的最小分割限制,不再限定法人單位購買。毫無疑問,這對廣州商服物業市場是一個大利好,特別是對公寓市場而言。

合富輝煌(中國)商業地產也認為,此次是全面解除對商服類項目關于面積以及銷售對象的限制(不論項目是否“3·30政策”之前拿地),歷時近3年的針對廣州全市商服類項目的“3·30商服新政”基本算是完全放開。

記者了解到,在“3·30新政”后,廣州市場商服類物業庫存積壓嚴重。廣州“3•30新政”規定,市場上所有一手公寓,未來將僅可賣給法人單位,禁售給個人。

廣州中原研究發展部數據顯示,“3·30新政”后20個月,廣州公寓成交月均值跌至6.7萬平方米,庫存積壓嚴重,最高峰去庫存周期達53個月。為此,廣州還在2018年底出臺了“12·19商服政策”,規定“3·30新政”前成交土地的商服類物業可賣個人。但“3•30新政”后,廣州將近8成商服用地要求有一定比例的自持,其中約四成要求自持70%以上。

另外,為了盤活存量商服物業,2019年7月,廣州市規劃和自然資源局、廣州市住房和城鄉建設局印發《廣州市商業、商務辦公等存量用房改造租賃住房工作指導意見》(以下簡稱《意見》)指出,已建成、已辦理土地有償使用手續或已辦理初始登記的商業及商業辦公混合等類型非住宅存量用房,以棟或相對獨立部分為單位按規定改建為租賃住房。不過,改建項目的要求頗為嚴格。

合富輝煌(中國)商業地產總經理張智斌認為,此次政策放開對于商服類項目可謂是關鍵性利好,本來受疫情影響較大的商業市場有望能加速復蘇,縮短“冷清期”。讓房企和客戶更快重拾對商業市場信心,整體能夠回歸正常發展軌道,有利于商業地產市場更加穩健以及多元發展。

新政或助公寓市場快速復蘇

目前,廣州在售的商服類物業項目并不少。天河、白云、番禺、南沙、從化等各區均有分布,萬科、碧桂園、保利、富力等龍頭房企也有相關項目,如番禺萬科世博匯、碧桂園從化1960、花都富力環貿中心、白云保利金沙大都匯等。

一位南沙商服類項目中介代理負責人告訴《每日經濟新聞》記者,2020年春節至今,廣州公寓成交量是大幅下降的,上周成交量為189宗 ,遠低于去年同期水平。此時政府出臺新政是一個務實的信號,對公寓市場肯定是一大利好,有利于促進投資者入市,讓很多被限制的人具備購買資格。現階段部分公寓項目的調價力度甚至比去年“金九銀十”更大,短期成交量可能會增加,廣州公寓市場會快速復蘇,尤其是中心區、黃埔和南沙。

合富輝煌(中國)商業地產認為,從“3·30新政”前后成交數據對比可以發現,政策對公寓市場的影響是最大的,其次是商鋪市場,二者成交套數分別減少了32%及11%。其中商鋪成交面積有所上升主要是由于大宗交易(部分內部確權網簽)增多,但實際上散售成交量是明顯萎縮。

張智斌也向記者指出,此次政策全面放開,各類商服物業可以回歸其各自的需求特性,不再“一刀切”地要求大面積,而是可以因應實際需要去設定不同產品。尤其是公寓及商鋪,面積需求往往不需要到300平方米及以上,政策放開可以讓今后市場更快更精準地找到目標客戶,更加客觀理性地去做好產品規劃,滿足不同客戶的多元化需求。同時,放開銷售對象,個人購買行為可以更多回歸商業市場,客戶可以根據自己的投資需求去選擇不同產品組合,活躍整個商業地產市場的參與主體。

據廣州中原研究發展部統計,2018年受商業項目開發建設放緩影響,廣州公寓市場供應量創近7年新低,為16710套(85萬平方米),同比跌26%,僅為2017年的一半。不過,受2018年底“12·19商服政策”利好影響,2019廣州公寓市場成交反彈,成交量達28469套(156萬平方米),同比上漲66%。

肖文曉進一步表示,此前,廣州公寓市場在“3•30新政”之前的存量問題已經基本得到解決,而“3•30新政”之后的增量問題也在今天解決了。唯一遺留的懸念是:在取消了最小分割限制和銷售對象限制后,廣州未來會否效仿深圳等城市,在商服物業的報建審批環節就對其類住宅的功能設計進行限制,從而壓縮商服物業轉為類住宅的公寓物業的操作空間,這取決于政府的態度和決心。

(鎂刻地產原創,喜歡請關注微信號meikedichan)

封面圖片來源:攝圖網

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