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每經熱評|房企日子不好過,房價就能降?

每日經濟新聞 2019-11-12 01:05:41

概而言之,房企日子不好過,未必會引發降價潮。更可能的結果是,行業會加速洗牌,而行業洗牌屬于正常的優勝劣汰機制。大浪淘沙之后,活下來的企業必然是那些抗風險能力更強者,整個行業的健康度也會更高。當然,另一個可能的結果是,行業集中度也會更高。

每經評論員 薛暉

房企的日子貌似也不好過了。據人民法院網站消息,截至10月27日,今年宣告破產的房企已達408家。此消息一出,一些網民立即歡呼雀躍奔走相告。

然而如果細細探究,又會有人悵然若失。該數據來源是人民法院網,在該網站輸入“房地產”關鍵詞搜到的企業破產文件有四百余家。這些與房地產有關的破產企業既包括“科技公司”和“貿易公司”,也有“房產顧問公司”。

既便這四百余家企業全部是“房企”,也相對全國多達9萬家的“房企”總量(雖然其中也有相當一部分是殼公司或項目公司)來說也可以忽略不計。實際上,房地產行業每年都會有幾百家企業破產,占同類企業的百分之一左右。這樣看來,房企破產比例非但不高,而且還是各行各業中相對比較低的。

誠然,繼2018年12月上市房企中弘股份黯然退市以來,今年又有一些初具規模的房企步入危局。比如,今年10月底,曾登上2018年房地產百強企業榜單的三盛宏業曝出債務危機。此外,老牌粵系房企頤和地產也出現高額債務違約。此類消息頻頻傳來,一時間,地產圈似乎“山雨欲來風滿樓”。

之所以有人樂于傳播房企的這種“壞消息”,是因為他們相信,如果房企資金周轉困難,就不得不賠本賣房。如此一來,房價就會降,無房者就可以乘機“上車”。這是一種很有市場的觀點,但在邏輯上也許有點一廂情愿。

君不見,不久前因“黑天鵝”事件陷于危機的千億級房企新城控股,雖然割肉拋售大量物業,但全都有品牌房企接盤。普通購房人并沒有機會“撿漏”,當然也沒占到任何便宜。再之前,因資不抵債而退市的中弘股份,也沒有“揮淚大甩賣”,反倒是有購房人至今仍因為買了他們的爛尾樓而在苦苦維權。

更何況,一些身限困境的房企還有其他途徑轉嫁危機。由于市場上在售的新房大多是期房,一旦房企不得不降價回款,還可以在裝修設計、選材、環境配建等方面做手腳,以降低成本。這也是近些年的涉房維權多與房子減配置等“貨不對板”相關聯的主要原因之一。

概而言之,房企日子不好過,未必會引發降價潮。更可能的結果是,行業會加速洗牌,而行業洗牌屬于正常的優勝劣汰機制。大浪淘沙之后,活下來的企業必然是那些抗風險能力更強者,整個行業的健康度也會更高。當然,另一個可能的結果是,行業集中度也會更高。

不過,目前房地產的市場集中度遠低于汽車、手機、電腦等行業。以汽車業為例,國內排名前十的整車企業市場占有率在80%左右。至于智能手機行業,集中度更高——今年上半年,排名前五的智能手機品牌市場占有率在90%以上。而在房地產業,據億翰數據,今年前9月TOP100房企的行業集中度只有74%,TOP50占61%,TOP30只占50%。

此外,從今年房企三季報來看,上市房企銷售額大多保持兩位數增長。去年全年新房銷售額近15萬億元,今年有望超過16萬億元。也就是說,408家所謂“房企”的破產并不代表房地產行業不行了,而是整個行業正在化繭成蝶。

那些在洗牌后更加壯大的房企,可以用更低成本獲得融資,建設更高品質的住房,當然價格也必將與品質相匹配。從這個角度講,部分所謂“房企”的加速破產,只會把市場和定價權更多地交給更優秀的房企。

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