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西安引入太古里,“西三角”的另一場較量?

每日經濟新聞 2019-11-06 22:58:54

西安曲江新區管委會主任姚立軍日前在電視訪談中公開表示,“我們已經確認了,西安的太古里將在小雁塔片區誕生。”

每經記者 余蕊均    每經編輯 楊歡

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圖片來源:攝圖網

大西安人民最近有點小激動。

西安曲江新區管委會主任姚立軍日前在電視訪談中公開表示,“我們已經確認了,西安的太古里將在小雁塔片區誕生。”

盡管沒有透露更多細節,太古地產方面也還未就此事發聲,但“確認”二字已然引發坊間熱議,歷史文化保護與現代商業開發怎樣融合?西安的消費力能否支撐項目發展?對標超越成都太古里,能實現嗎?

城叔咨詢了幾位研究消費的專家朋友,大家既表達了期待之意,也均表示這是一件“考手藝”的事,商業項目的成功需要諸多因素共同成就,“不是引入品牌名字這么簡單。”

今年8月,西安曾發布一份雄心勃勃的計劃——國際消費中心城市創建實施方案,意在通過發展零售、餐飲、旅游、文化等領域消費市場,把西安建設成為“西部地區引領潮流的消費中心”。

要知道,隔壁的成都一直是西部消費中心,商業氛圍備受市場認可;不遠處的重慶,不僅“人氣”頗高,新開業的來福士廣場也來勢洶洶。并且,二者此前已明確表示要積極創建國際消費中心城市。

西安想要引領?一個太古里恐怕不夠。

西安需要太古里

一周多來,除姚立軍在電視節目中予以“確認”外,西安的太古里項目還未公布更多信息。

也因此,在眾多“期待”中,有業內人士指出,此番官宣較為“罕見”,一般情況下,政府和企業基本上會同步發聲。

或是迫不及待吧。

城叔檢索了一下,網絡上可以看到不少類似“西安版太古里,又一個打卡地”“真正的‘太古里’要來了”的說法,而事實上,前者是曲江創意谷,后者則是由遠洋集團打造的漫古小鎮,均不是太古地產的 “太古里”項目。

有評論認為,北京三里屯太古里和成都遠洋太古里的成功,讓“太古里”品牌價值倍增,低密度、開放式的商業開發備受追捧。

如今,真·太古里要來了,又會給西安帶來什么?首先,對小雁塔片區的改造是一定的。

2017年初,小雁塔歷史文化片區綜合改造項目正式啟動,項目總占地面積約1141畝,將建設包含小雁塔古建筑群、唐文化風貌展示區、生態遺址公園和商業服務設施的城市公共空間新格局,成為“老西安名片”和“新西安客廳”。

公開報道顯示,早在去年6月,時任西安市委書記王永康率隊赴港舉行推介活動,彼時,西安方面曾與太古地產進行了深入座談。今年年初,太古地產造訪西安,表示將為小雁塔片區呈現一個“完美的方案”。

10月22日,履新不久的西安市委書記王浩會見太古地產行政總裁白德利,三天后,姚立軍即公開“確認”西安太古里將誕生于小雁塔片區。

姚立軍此前曾表示,小雁塔片區的規劃主旨,就是要對標超越成都遠洋太古里,打造西安重要的唐文化展示區和絲路文化交流中心。

目標很明確。用全球生活方式引領者《Monocle》的話說,成都太古里混合用途式的商業街,實現了傳統與現代平衡,改變了傳統春熙商圈的形態,是一個“足以讓任何一個國際化都市眼紅”的成功案例。

而在世邦魏理仕成都分公司總經理鄧耀華看來,小雁塔不僅具有歷史價值,隨著城市的發展,該片區也逐漸成為西安的核心區域,地理位置不亞于成都太古里,“歷史與時尚的結合,還可以形成新的打卡點,帶動旅游消費。”

如何對標超越?

當然,完成對標超越,絕非易事。

正如四川省連鎖商業協會會長冉立春所言,品牌在轉移過程中容易出現“流失”的情況,西安項目要成功,需要付出更多。就像日本企業伊藤洋華堂,在成都和北京生存狀況全然不同,一個20年經久不衰,一個卻節節敗退,實力演繹“橘生淮南則為橘,生于淮北則為枳”。

盡管暫不清楚太古地產將以何種方式推進“太古里”在西安落地,業內人士認為,不妨從其過往在內地的項目中,做一些大膽推測。

圖據太古地產2019年中期報告

根據太古地產日前發布的2019中期報告,目前,其在內地已落成6個項目,一種是(接近)100%自持,如北京三里屯太古里,另一種則是50%合資,如成都遠洋太古里。

前述業內人士在受訪時表示,此前的合資項目讓太古地產“嘗到了甜頭”,在西安或將延續這種方式,以更好地利用本地資源。

同時,考慮到西安SKP和高新中大國際兩大高端百貨與小雁塔的直線距離并不遠,部分已進駐西安市場的一線大牌應該不會就近開店,“從業態上講,應該更接近北京三里屯,不會走太高端的路線”。

對此,冉立春也提到,一線品牌在考慮是否進軍一個新市場時,往往會考慮GDP實力等指標,在他看來,西安目前與成都仍有不小差距,品牌結構很難與之媲美。

一個不容忽視的問題是,在成都,太古里與成都國際金融中心(IFS)隔街相望,用冉立春的話說,二者“唇齒相依,相得益彰”,形成了1+1大于2的集聚效應。

而在西安小雁塔,究竟是太古里的獨角戲,還是會有新人加入,尚不得而知。不過,西安此前已經表示,要提升商圈功能完善商圈體系。

根據去年7月發布的“商圈建設三年行動方案”,西安表示從2018年起,力爭用3年時間,提升商圈功能完善商圈體系,打造1個國際消費中心、6個城市商業中心,建設28個區域商圈。

“高級玩家”進場

如果把成都看作“試金石”,進軍西安,則可以視作太古地產對新一線城市繼續看漲的表現。

城叔早前曾與成都遠洋太古里的一位負責人聊過,選擇成都作為“太古里”項目的第二站,主要有三方面的考慮:
在實施這個項目前,太古地產和遠洋商業對成都商業地產市場進行過深入而全面的研究,并對成都的城市發展前景和投資潛力達成一致意見。

成都有悠久的歷史,又是整個中國西部的經濟和文化中心,積聚、吸納整個西南地區消費能量。成都人開放包容、熱愛生活、樂于享受,成都很多著名品牌銷售額絲毫不遜色于北京、上海,商業潛力巨大。

對于股東雙方而言,項目投資的標準最主要包括:優越的地理位置和長期發展的潛力,而成都遠洋太古里完全符合這些標準,這也是我們一直在尋找的投資機遇。
不只是成都。近年來,隨著“一帶一路”建設的深入,西部城市一改昔日格局,表現出極高的成長性,受到越來越多商業項目的青睞,太古里、萬象城、大悅城、SKP等“高級玩家”紛紛進場。

以西安為例,去年5月,北京華聯旗下奢侈品百貨、號稱“全國最賺錢商場”的SKP(Shin Kong Place)正式開業,作為其走出北京的第一站,填補了西安在高端消費市場上的空白;同年12月,西安首座大悅城開業,為大雁塔片區注入了新的活力。

一年之內,“喜提”兩大重量級商業體開業,而新老業態在競爭中優勝劣汰,這樣的西安市場,用“煥然一新”來形容,也不為過。

有評論認為,很多人對西安的消費實力多有擔心,其實不然,從數據上看,西安的消費力并不比成都和重慶弱——今年前三季度,西安城鎮居民可支配收入只輸成都2000多元,倒是重慶,還未跨過3萬大關。

“西三角”城市前三季度經濟數據

不久前,新加坡在華投資最大單體項目、總投資240億元的重慶來福士正式亮燈,其購物中心開門迎客第一天,人頭攢動。

世邦魏理仕的一份分析報告顯示,山形地勢造就重慶成為網紅旅游城市,自去年起游客數量激增。同期,重慶新一代消費者對商業項目的定義再次刷新,并通過互聯網等渠道,提前獲知外來品牌并報以期盼,“因此,今非昔比的消費需求端推動重慶零售物業市場邁入新篇章。”

當然,市場千變萬化,商業開發既無法照搬照抄,也不可能一蹴而就。成都太古里籌劃六年,才有今日之所見。商業賽道的較量,沒點真功夫,很難笑到最后。

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