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從煊赫到退市:坤鼎的產業地產游戲緣何匆匆落幕?

每日經濟新聞 2019-08-13 15:51:05

自稱“是中國高端產業園區投資運營的領跑者”的坤鼎集團,在新三板上市未滿4年,卻黯然退市。

每經記者 王佳飛 陳夢妤    每經編輯 魏文藝    

2019年,產業地產商坤鼎投資管理集團股份有限公司(以下簡稱坤鼎)黯然退市。

但不可忽略的是,2015年坤鼎營收達到8.71億元,創造了令人咋舌的同比14187.04%的漲幅,成為產業地產界名噪一時的明星。

短短5年風云變幻,北京的產業地產究竟發生了什么?

 

臺銘國際企業花園現場 圖片來源:每經記者 陳夢妤

旗下明星項目現場雜草叢生

根據官網,坤鼎已投資運營企業定制及園區項目20多個,總投資開發物業面積80萬平方米,在一二線主要城市土地儲備3000多畝,并自稱“是中國高端產業園區投資運營的領跑者”。

8月初,《每日經濟新聞》記者來到北京市通州區臺銘國際企業花園,銷售人員表示,僅剩三四棟900平方米辦公樓可供出售,毛坯房價格2.7萬元/平方米。記者注意到,售樓處的明顯位置張貼有“不面向個人”“不能落戶”“工業用地”等提示。

臺銘國際企業花園位于通州臺湖鎮,是坤鼎以“傳媒產業、信息科技產業、數字技術產業為總體定位”打造的企業園區,總建筑面積6.7萬平方米,共77棟辦公樓,從2015年開始銷售。記者在現場看到,目前該項目周圍仍舊只有孤零零的其他產業園,除了門前一條大道,鮮有其他配套。

雖然園區入口處尚如宣傳材料中的光鮮,但園區內建筑垃圾被隨意丟棄在一些道路旁。雖然銷售人員聲稱“已經所剩不多”,但記者在園區看到,有不少辦公樓尚處于閑置狀態,院內長滿了雜草。

 

臺銘國際企業花園長滿雜草的閑置辦公樓 圖片來源:每經記者 王佳飛

銷售人員并沒有引導個人來購買:“不建議個人注冊公司購買用于自住,這里除了高昂的商水商電外,每年還要按照總房價的一定比例繳納10多萬的稅款,這對于個人來說是不合適的。早些時候的確有些房源是被個人買來自住的,但是很少。”

“目前2萬7的報價是可以再商量的。”銷售人員說。但記者注意到,該項目宣傳材料中的報價是3萬元/平方米。

“也推薦您在此租賃,很多業主在委托我們出租房源。”該銷售繼續說:“我們這里雖然定位為文化科技產業園,但實際上多是建筑公司在此購買。”

售樓處擺放的臺銘國際企業花園相關信息 圖片來源:每經記者 陳夢妤

在北京,曾經的產業地產市場亂象叢生,開發商利用幾乎僅有商住用地1/10價格的工業用地開發所謂“辦公樓”,再分割岀售給個人公司,雖然小產權但價格低廉,開發商和購房人彼此都在打著心照不宣的擦邊球。

但如今,坤鼎旗下明星項目臺銘國際企業花園已經看不到擦邊球現象。

從上市到退市的1173天

2019年1月9日,坤鼎最后一次以代碼833913發布公告——公司股票將于1月14日起終止掛牌,這距離其2015年10月30日的風光上市只有1173天,尚未滿4年。董事長邱明“希望坤鼎以新三板為跳板,并最終進入A股主板市場”,也早已成為泡影。

頂著新三板首家產業地產上市企業的光環,也背負了新三板首家產業地產退市企業的“盛名”,坤鼎的全國化布局和產業線延伸模式優劣,我們已經無法從資本市場得到驗證。

坤鼎董事長邱明曾經是打擦邊球的高手。

據《華夏時報》等財經媒體報道,2007年,當時邱明名下的銘林置業在臺湖鎮光機電一體化產業基地內的工業用地上違規開發“錦上國際”住宅項目,并在五證均無的情況下對外出售,共計600套房源,涉及300多戶業主。項目對外宣布“不限購”,宣傳單上印有“總價40萬,買一層送一層,50年產權”“東五環5100元/平米精裝LOFT”等字樣,但不能貸款。

坤鼎趕上了產業地產發展的好時機,也正因此,其在資本市場第一年的業績表現亦可圈可點。不過,從坤鼎近幾年的財務數據看,這也是其最拿得出手的一份業績報告。

同花順數據顯示,坤鼎上市前一年(2014年),業績還處于虧損狀態,凈利潤虧損3797.03萬元,同比降幅64.30%。而上市當年(2015年),坤鼎扭虧為盈,凈利潤1.21億元,同比增幅達419.24%。

營收數據變化之大也同樣令人咋舌。2014年的坤鼎,營收還只有609.53萬元,同比增幅超100%;到了2015年末,營收達到了8.71億元,同比增幅則是更驚人的14187.04%。

                             營收區間:288萬元~8.71億元

 

2013年至2018年1~9月坤鼎營收情況(單位;億元) 數據來源:天眼查

只不過,盡管有了資本加持,但坤鼎的發展卻遭遇阻滯。

2016年和2017年,坤鼎的凈利潤一路下行,分別是1.14億元,同比降幅6.23%;9442.42萬元,同比降幅16.93%。營收方面,2016年和2017年的數據分別是6.68億元、同比降幅23.24%,5.16億元、同比降幅22.82%。與上市當年的數據不可同日而語。

在政策邊緣游走的坤鼎來到了2017年4月19日,北京市發布《關于進一步加強產業項目管理的通知》直指產業地產亂象,明確規定“未經批準不得轉讓和分割銷售”“嚴禁擅自改變項目規劃用途作為居住使用”“堅決打擊利用產業用地炒地炒房的投機行為”。

這對坤鼎的打擊幾乎是致命的。記者留意到,坤鼎曾在2017年半年報中坦承北京市相關政策給業績帶來的不利影響:一方面,北京市通州區嚴格審核入區企業,尤其是針對園中園項目,一定程度上影響了入園企業準入進度;另一方面,北京市2017年4~7月暫停辦理工業地產銷售項目網簽,并進一步嚴格審查工業用地項目的立項。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,對于各類產業發展的用地積極進行管制,防范打擦邊球,不允許以居住名義進行改建等,也是為了防范產業用地變為居住用地的風險。

此外,坤鼎為購買臺銘國際寫字樓的多家企業均提供了擔保。據記者不完全統計,坤鼎這些年發布了25則對外擔保公告,被擔保企業涉及文娛、經貿、工程設計等各領域。

比如,2016年2月,坤鼎公告的首次擔保,是藝嘉華環境藝術工程設計(北京)有限公司的200萬元購房款,坤鼎提供階段性連帶責任保證擔保和保證金質押擔保,質押保證金20萬元。而最近一則擔保,則是坤鼎退市前一周,其為北京鄉湖文化傳媒有限公司563萬元購房款提供了10年質押擔保,保證金84.45萬元。

而北京對產業地產的規范一直在持續。

2018年1月12日,北京市發布《關于加快科技創新構建高精尖經濟結構用地政策的意見(試行)》(京政發〔2017〕39號)明確規定:“經市、區政府授權,園區開發企業可以建設并持有產業用房及其各項配套服務用房,出租給入園企業,但不得整體或分割銷售,不得轉讓公司股權。”

“除市政府審核批準的專業園、公共服務平臺、孵化器運營機構可將依法自持建設用地使用權的土地或建設的產業用房出租給入園企業外,其他入園企業嚴禁以任何形式將園區出讓或出租的土地及地上房屋進行轉讓、銷售、出租”。

值得一提的是,盡管自身的資本市場表現不佳,但坤鼎依然進行了3次分紅,累計金額2.25億元,最近一次是2018年10月30日,金額為1.68億元。

記者了解到,坤鼎自上市以來累計增發3次,其中成功2次,失敗1次,累計實際募資凈額3.59億元。

就在坤鼎退市后的4個月,2019年5月23日,北京市住房和城鄉建設委員會官網發布《關于進一步完善已建成研發、工業項目轉讓管理有關問題的通知》(京建發〔2019〕216號)和《關于進一步明確已建成產業項目買受人審核有關問題的通知》京建發〔2019〕217號)再次明確:建設單位不得分割銷售研發、工業項目。

為此,《每日經濟新聞》記者試圖與坤鼎取得聯系,但其宣傳頁上所留辦公電話卻無法接通。記者撥打坤鼎一位高管電話,一直處于無人接聽狀態。

(鎂刻地產原創,喜歡請關注微信號meikedichan)

封面圖片來源:每經記者 王佳飛 攝

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